Kilka miesięcy użytkowania wystarczyło, żeby zobaczyć co mogło być zrobione lepiej. Dzięki temu nie czujemy, że możemy spocząć na laurach.
O przebiegu prac nad Pixelem zgodnie opowiadają partnerzy Garvestu, Wim Perquy i Michał Włodarczyk.
Zbudować biurowiec, który podoba się wszystkim: i krytykom architektury, i użytkownikom, i jego projektantom i wykonawcom. A jeszcze na siebie zarabia. Na czym polega ta sztuka?
Na właściwych wyborach, a potem na zaangażowaniu masy czasu, żeby dopilnować wszystkich szczegółów. Bo zazwyczaj, kiedy inwestor oddaje głównemu wykonawcy większość zakresu prac, on zaczyna ciąć koszty. Zależy mu, żeby uszczknąć, czyli zarobić na każdym elemencie zlecenia. To znaczy, że każdy materiał musi zastąpić podobnym tylko tańszym. A dla większości podobny przecież nie robi różnicy. Wykonawca twierdzi na przykład, że założony w projekcie materiał jest niedostępny i że ma identyczny tylko od innego producenta.Na konstrukcji nie możesz oszczędzić, budynek musi stać. Na instalacjach, systemach też nie bardzo, bo muszą działać, a na wykończeniówce jak się przyoszczędzi to jest tylko brzydko, albo tandetnie. To jak młodzi ludzie pracujący w tych biurach i chłonący tę bylejakość mają potem tworzyć rzeczy piękne?Jest w nas ogromna potrzeba przebywania w miejscach, które nie robią krzywdy oku. Więc jeśli chcesz tę przestrzeń czymś wypełniać, to niech to będzie coś, co sprawi, że się w niej możliwie najlepiej poczujesz.
Jak to zrobić?
Oglądać ładne rzeczy i nimi się napędzać. Trzeba sporo zobaczyć, i dobrych, i złych budynków, żeby dokładnie wiedzieć, co chce się osiągnąć. I jeździć na targi wnętrzarskie, bo to niebywałe inspiracje i przegląd nowości w dziedzinie technologii i designu. Jak nie masz sprecyzowanej potrzeby, nie wiesz czego chcesz, to godzisz się na to co proponuje ci architekt, a potem wykonawca.
Jakich mieliście współpracowników?
Ogromna większość ludzi i firm, z którymi pracowaliśmy przy tym budynku sprostała zadaniu.Jesteśmy zespołem ludzi doświadczonych w deweloperce, działających razem z inwestorem na zasadzie think-tanku. Grupą, która coś próbuje tworzyć i zaprasza do współpracy wartościowych ludzi. I uważamy, że tym razem nam się udało.
Nie za łatwo poszło jak na pierwszy raz?
Jeden najemca na cały budynek dużo zmienia. A w dodatku Grupa Allegro to firma, o której z jednej strony wiedzieliśmy, że ma bardzo wysokie wymagania, a z drugiej, że będzie potrafiła docenić nasz wysiłek.A jako że był to nasz pierwszy projekt, chcieliśmy nim jakoś zaistnieć, pokazać swój potencjał. Zrobić coś, co będzie naszą wizytówką. Zademonstrować, na co Garvest stać.
A na co stać?
Jakość twojej pracy to jest zawsze suma szczegółów. Robisz projekt przetargowy zaraz po projekcie budowlanym, a potem oddajesz generalnemu wykonawcy całą realizację. Możesz zrobić z tego jakieś wyłączenia, ale każde to mnóstwo pracy dla ciebie. My zrobiliśmy ich całą masę. Wyjęliśmy Budimeksowi wszystko, co było dla nas kluczowe.
To ile było tych wyłączeń?
Licz: zakup i dostawa lamp, Budimex miał je tylko powiesić; wybór, zakup i ułożenie wykładzin; ściany szklane, zwykłe i przesuwne; wyposażenie i wykonanie sal konferencyjnych na parterze; biurka, które zrobiła dla nas Balma; lada recepcyjna i lampy w holu głównym; toalety też były wyjęte z zakresu Budimeksu, ale też z rąk Ultra Architektów – gdybyśmy się nie uparli, mielibyśmy westernowe wychodki, chcieli zrobić drzwi sklejkowe jak do saloonu; dalej, lastriko, sufity na korytarzach i w biurach, które w projekcie były z materiału nie wytrzymującego kilku demontaży, a przykrywające większość instalacji budynku; no i całe wyposażenie kuchni i wystrój Jadalni.
Czyli główny wykonawca postawił szkielet i pokrył go skórą i instalacjami.
Tak. I z wykonanej przez Budimex roboty jesteśmy bardzo zadowoleni. Ale to wszystkie wyłączenia pozwoliły nam zrobić to co chcieliśmy.
Ile osób kręciło się po budowie?
Chwilami 500. Wyłączenia obsługiwało 137 firm z różnych branż, którymi trzeba było na budowie zarządzać.
To ile kosztował Pixel?
Zmieściliśmy się w budżecie. Ale w budżecie, który nie był przewidziany na przykrawanie i oszczędzanie, tylko na postawienie dobrego budynku. Bo zależy co jest twoim punktem wyjścia w biznesie. Jeśli są nim pieniądze, albo co gorsza – szybkie pieniądze, to nie jesteś w stanie zrobić nic dobrego. Biznes jest biznesem i Excel musi się spinać, to oczywiste, natomiast punktem wyjścia powinno być co innego. To idealistyczne podejście, ale mamy nadzieję, że szybko w nas nie umrze – chcemy tworzyć rzeczy, z których będziemy dumni nie tylko dziś, ale także za 10 czy 20 lat.
To wykonalne?
W Poznaniu jak dotąd chyba tylko Grażyna Kulczyk osiągnęła to budując Stary Browar.Niestety estetyka wciąż nie jest najważniejsza, albo nawet wcale nie jest ważna, dla wielu działających w Polsce deweloperów. Nie jest dla nich istotne, że budynek straci na atrakcyjności, kiedy po kilku miesiącach zaczną obłazić tandetne materiały, istotne jest tylko żeby się zamieścić w budżecie. A biurowiec musi być ładny, funkcjonalny i nowoczesny nie przez rok, ale także za pięć, dziesięć i piętnaście lat. Bo jeśli w ciągu kilku lat pojawią się na rynku dużo atrakcyjniejsze biurowce, to nasz najemca do nich odejdzie.
Pixel przetrwa próbę czasu?
Patrząc na niego dzisiaj, sądzimy, że tak. Ale to najbliższe kilka lat odpowie na to pytanie.
Czym ma wygrywać z konkurencją?
Przyjazną przestrzenią. Mimo pracujących wielu setek ludzi nie ma się wrażenia biurowości. Włożyliśmy sporo wysiłku, żeby ocieplić i zindywizualizować otwarte przestrzenie biurowe.
Słyszałem opinie pracowników, że to miejsce bardzo przygnębiające, brzydkie i nieprzyjazne, zbyt industrialne i biedne.
A ja podsłuchałem w Jadalni rozmowę osób, które są zachwycone i twierdziły, że ich wydajność i kreatywność wzrosła tutaj wielokrotnie. Biurowiec nie jest studolarówką, dlatego nie będzie podobał się każdemu. Są tacy, na których działa źle, ale są i tacy, którzy są nim totalnie oczarowani, chwalą go za dużo zróżnicowanych przestrzeni do pracy: salki, tarasy, korytarze. Cieszą się, że tu nie trzeba siedzieć cały dzień przy biurku.Wiele robią w tej materii także przedszkole, dzięki któremu rodzice mają wolne głowy do pracy i Jadalnia, w której pracownicy spotykają się, integrują, ale też pracują.
Allegrowicze mówią o niej „nasza stołówka”.
To świetnie, bo to znaczy, że ją zaakceptowali, ale to nie jest stołówka pracownicza żadnej firmy. Ta restauracja jest tak samo ich, jak pracowników koncernu po drugiej stronie ulicy i każdego innego naszego gościa, pod warunkiem, że jest smakoszem.To, że Jadalnia znajduje się w siedzibie Allegro i to jakiej jest jakości jest dla pracowników niebywałym benefitem.
Dlaczego postanowiliście sami nią zarządzać?
Z konieczności. Nie udało nam się znaleźć operatora, który spełniałby nasze wymagania, więc postanowiliśmy prowadzić ją sami. I chyba wyszło jej to na dobre.
A po co przedszkole?
Żeby rodzicom dobrze się tu pracowało. Od początku mieliśmy idee fixe, żeby zrobić żłobek, a nie przedszkole. Chcieliśmy zaktywizować matki dużo wcześniej, zaraz po urodzeniu dziecka. Zorganizować im takie warunki, by mogły przyjść choćby na cztery godziny do pracy. By mogły zostawić dziecko pod dobrą opieką, a kiedy trzeba – zejść i nakarmić. Żeby miały poczucie bezpieczeństwa.Ale wtedy, na etapie projektowania budynku, od ówczesnej ekipy zarządzającej Allegro usłyszeliśmy, że nie chcą słyszeć o przedszkolu pracowniczym. Nie przejęliśmy się tym i zdecydowaliśmy, że zrobimy placówkę ogólnodostępną, z przedszkolem i żłobkiem. Ale jak zaczęliśmy prowadzić nabór, to okazało się, że tylu jest chętnych wśród pracowników, że sal przedszkolnych potrzeba nie jednej, lecz dwóch. I zamiast zaplanowanych jednej do spania, a drugiej do zabawy, musieliśmy wygospodarować miejsce na dwa autonomiczne pomieszczenia.
Czyli wyszło na wasze?
Nie mamy wątpliwości, że wymyślona przez nas koncepcja tego biurowca, a właściwie zespołu biurowców, ma sens.Jeśli uda nam się stworzyć klaster pięciu budynków, gdzie znajdą się firmy, które będą dla siebie komplementarne, jeśli stworzy się między nimi sieć wymiany usług, to dopiero będziemy czuli, że odnieśliśmy sukces.
Mimo że Pixel to dopiero pierwszy etap inwestycji zdobył już tytuł Budowy Roku, drugie miejsca w konkursie Bryły i Polityki, rozpisują się o nim media branżowe i ogólne.
Nie budujemy dla konkursów. Nie startujemy w żadnych zawodach, nie inicjujemy żadnych artykułów w gazetach. Ten blog wystarczy (śmiech). Wszelkie publikacje i wyróżnienia są oczywiście bardzo miłe, ale nie po to działamy.Cieszymy się, że Pixel jest tak dobrze odbierany, traktujemy to jako potwierdzenie naszego właściwego podejścia do inwestycji.
Jest chwalony nie tylko za architekturę, ale i za ekologię.
Bardzo chcielibyśmy budować bardziej ekologicznie, problem w tym, że ekologia w Polsce jest dramatycznie droga. Zresztą nie tylko w Polsce. Gdyby nie to, zrobilibyśmy w Pixelu dużo więcej. Ale i tak na wszystkie rozsądne rzeczy wystarczyło.Mamy zielony dach, trochę roślin wokół i sporo rozwiązań proekologicznych typu zawory ograniczające ilość zużywanej wody w toaletach. Jednak „proekologiczne” rozumiemy bardziej jako „proludzkie”, takie które zaspokajają naturalne potrzeby człowieka, albo nawet są wyrazem rozsądku.
To znaczy?
Ogromna większość materiałów użytych do budowy i wykończenia to produkty z surowców naturalnych: beton, drewno, sklejka, lastriko, obicia mebli z lnu. A wykorzystanie materiałów jak najmniej przetworzonych to przecież też ekologia.Duży problem przy wykończeniu wnętrz jest zawsze z wykładzinami. Mało kto decyduje się na wełniane, bo to bardzo droga impreza, a poza tym niezbyt łatwa w utrzymaniu. A winyl, na który my postawiliśmy jest łatwy do czyszczenia i wykonany z materiałów prawie w stu procentach pochodzący z recyklingu.
To jaki byłby wasz biurowiec marzeń?
Chcielibyśmy zrobić budynek zeroenergetyczny. Z zazdrością patrzymy na naszych zachodnich sąsiadów, gdzie państwo dokłada sporo do takich inwestycji.Ale budując tego typu budynek architekturę trzeba całkowicie podporządkować tej idei. A do tego musisz mieć bardzo świadomego najemcę. Myśmy mieli niesamowite szczęście, że dość szybko zainteresowaliśmy Pixelem bardzo proekologiczną firmę. Ale nie na tyle, by chciała ponosić w stu procentach konsekwencje budowy biurowca całkowicie ekologicznego.
Co wam się w Pixelu nie udało?
Te kilka miesięcy użytkowania wystarczyło, żeby zobaczyć co mogło być zrobione lepiej. Dzięki temu nie czujemy, że możemy spocząć na laurach.
Co byście zmienili?
Przede wszystkim przedszkole umieścilibyśmy od południa. Zamienilibyśmy je miejscami z Jadalnią. Pewnie trudniej byłoby do niej trafić gościom z ulicy, ale popołudniu mielibyśmy tu słońce, które teraz świeci w okna pustego o tej porze przedszkola. Żyjemy w takiej szerokości geograficznej, że powinniśmy szanować każdy promień. A w salach przedszkolnych, jak się okazało, nie potrzeba słońca tak dużo. Po tym jak często są tam opuszczone rolety widać, że dla dzieci może być nawet męczące.Ale poprawiliśmy to już w kolejnej inwestycji, biurowcu P4 na warszawskim Służewcu.
Czyli następne inwestycje będą podobne?
Każdy kolejny budynek chcemy robić w takim samym standardzie. Na pewno nie zawsze będziemy wyposażać wszystkie wnętrza, ale części wspólnych nie odpuścimy. I będziemy je robić na bardzo wysokim poziomie. Powstaje cała masa tak niebywałej miernoty, że my do niej równać nie chcemy.Od początku mieliśmy koncepcję na to jak chcemy budować: nasze domy mają mieć inną jakość. Bronimy się przed używaniem tego określenia, ale dobrze oddaje standard, w którym chcemy działać – to ma być „niepolskie”. A w wydaniu pazernego biznesu, dla którego punktem wyjścia jest wyłącznie zysk, to niemożliwe. Inwestycja musi się oczywiście bilansować, ale chcemy udowodnić, że za te same pieniądze, wkładając w to dużo serca, pasji, jakiejś tam wiedzy i znajomości rynku, można robić rzeczy, które są ponadstandardowe.
