Dawno temu nauczyliśmy się izolować poszczególne funkcje miasta. Odsuwaliśmy domy od fabryk, bo te smrodziły i hałasowały. Minął wiek i rzesza umorusanych robotników dziś siedzi wygodnie za biurkiem. Ale tak jak przed wiekiem fabryka stała w dzielnicy przemysłowej, tak biurowiec sterczy w skupisku innych.
Tworzenie homogenicznych enklaw w epoce przemysłowej miało sens, ale w postindustrialnej ma więcej wad niż zalet. Biura nie śmierdzą, nie hałasują, nie są w żaden sposób uciążliwe. Bywają bardziej estetyczne niż mieszkaniówka, zazwyczaj mają świetną infrastrukturę wokół. Dlaczego po 17:00 nikt z niej nie korzysta? Bo nikt tam nie mieszka.
Wszystkie duże miasta tworzyły dzielnice biurowe. Amerykanie zaczęli stawiać wieżowce jeden przy drugim już pod konie XIX wieku. Właściciele banków, przemysłowcy, magnaci medialni i prawnicy to wymagający odbiorcy, byli w stanie słono płacić za dobrą lokalizację, widok, komfort i, co najważniejsze, prestiż. W miarę jak atrakcyjne formy i skale biurowców przyciągały innych inwestorów, zaciskała się pętla wokół enklaw biznesowych, którym przyklaskiwali miejscy urbaniści.
W Europie amerykański pomysł zaczęto wdrażać dopiero po II wojnie. Powstały wtedy brukselski Kwartał Leopolda (dziś rozrósł się do Dzielnicy Europejskiej), paryski La Défense i City of London, a później wiedeński Donau City, berliński Potsdamer Platz, londyńskie Stockley Park i Canary Wharf. Budowano je na terenach poprzemysłowych, albo w miejscu osiedli robotniczych, czasem na peryferiach miasta, żeby nie zaśmiecać biurowcami zabytkowych centrów miast. Stopniowo do dzielnic biurowych zaczęła napływać administracja, by korporacje miały bliżej do okienek urzędników.
Skąd pomysł, by wszystkie białe kołnierzyki zebrać w jednym miejscu? To doktryna modernizmu wprowadziła strefowanie funkcji w miastach, które dotąd były naturalnie wielofunkcyjne. Ale o ile koncentracja obiektów przemysłowych w jednej części miasta lub poza nim wydaje się mieć sens, to jaki ma w przypadku biur? Fabryki trzymają się razem i nie dopuszczają do siebie innych funkcji poza podstawowymi usługami, bo są zbyt uciążliwe, by obudować je mieszkaniówką. Ale biura? Biura, czemu nie.
Marnotrawstwo, które dokonuje się w parkach biznesowych nazywa się fachowo pustką użytkową. Stacja metra, w której hula wiatr, zamknięte sklepy i pusta restauracja wieczorem to częsty obrazek w dzielnicach biznesowych. Jeśli obok stoją hotele, to ruch nie zamiera zupełnie, ale bez stałych mieszkańców dzielnica się nie rozwija.
Infrastruktura komunikacyjna jest kluczowa, tak dla parków przemysłowych, jak i biurowych. Żeby wszystko hulało, dzielnica musi posiadać węzeł drogowy, kolejowy, a najlepiej i lotniczy. Można jak w Stockley Park przykleić się do lotniska Heathrow, a można budować od podstaw. Służewiec Przemysłowy na Mokotowie, zwany pieszczotliwie Mordorem, jest polskim przykładem budowania na terenach postindustrialnych. W miejsce powojennych fabryk kondensatorów i półprzewodników, na terenie poprzecinanym siatką ulic, tuż przy torach, niedaleko lotniska w latach 90. zaczęto stawiać biurowce. Dziś jest to największa w Polsce dzielnica biznesowa z ponad milionem metrów kwadratowych powierzchni.
Jeszcze kilka lat temu po godzinie 17. ruch w Mordorze zamierał. Nieliczne knajpki, sklepy i fryzjerzy po wyjściu urzędników z biur zamykały się na głucho. Potem wśród biurowców zaczęły rosnąć pierwsze bloki mieszkalne, a jeden z budynków modernizującego biurowca stawianego przez Garvest przy ulicy Postępu 4 zdecydowała się wynająć sieć hotelarska Vienna House. Na parterze ulokowała się dobra restauracja, a w sąsiednim budynku – przedszkole i usługi dostępne nie tylko dla pracowników biur. I co się okazało? Dzielnica ożyła. Wieczorami zapełniły się knajpki, skwery, lokale usługowe i autobusy. Nagle inwestorzy na wolnych działkach przestali budować biurowce, a zaczęli – mieszkania i hotele. Mordor, któremu wieszczono rychły kres, zaczął się na powrót rozwijać.
Na zachodzie Europy trend zabudowy monofunkcyjnej odwrócił się już wiele lat temu. W La Défense stało się to w 1964 roku, sześć lat po powstaniu dzielnicy zaczęto stawiać tam budynki mieszkalne, usługowe, gastronomiczne, kulturalne, edukacyjne i sportowe. Rok później w londyńskim City zaczęto budować mieszkaniową Barbican Estate. W Donau City wznoszonej w latach 90. od razu planowano dzielnicę wielofunkcyjną, co prawda z przewagą biur (70%), ale też mieszkaniami, sportem i rekreacją. Dziś budowa dzielnic wielofunkcyjnych jest obowiązującym standardem. Powstająca od 2007 roku MediaCityUK – nowa siedziba BBC budowana w Manchesterze na ponad 80 hektarach, która natychmiast przyciągnęła inne firmy medialne, od początku pomyślana była jako kompleks miejski o mieszanych funkcjach usługowo-mieszkalno-biurowych.
Nie ma żadnych powodów, by budować monofunkcyjne parki biurowe. Wszystko przemawia za tym, by do dzielnic biznesu „dokwaterowywać” mieszkańców, usługi, rekreację. Wtedy infrastruktura postawiona dla białych kołnierzyków, po godzinach pracy i w weekendy dalej jest wykorzystywana. A komunikacja, która rano przywozi pracowników nie wraca pusta, bo wiezie mieszkańców. Trzymamy kciuki, by za przykładem europejskich i warszawskich urbanistów poszli planiści z innych polskich miast.
W artykule korzystaliśmy z pracy doktorskiej Katarzyny Zawady-Pręgiel na Politechnice Krakowskiej, „Wpływ rozwoju funkcji biurowych na przemianę struktury funkcjonalno-przestrzennej miast”, Kraków 2013
